​​찬스부동산 PREMIUM 경매 종합 컨설팅 보고서[ 2025타경12440, 아파트, 충남, 아산시 ] ✅ 30초 요약 권리: 말소기준권리(2020-01-29 근저당권) 이후 설정된 모든 권리는 매각으로 소멸하며, 후순위 전입자 대항력 부존재로 추가 인수 0원 [안전] 가격: 최저가(2억 2,820만 원)는 감정가(3억 2,600만 원) 대비 30% 유찰되어 실거래 적정시세(2억 9,500만 원) 대비 약 22.6% 안전마진 확보 일정: 매각기일 2026-11-10 (D-32) · 보증금 22,820,000원 (10%) · 기일입찰​​​ 1. 물건 기본 정보 및 물리적 하자 분석 (Overview) 1) 경매 개요소재지충청남도 아산시 음봉면 월랑리 702 아산더샵레이크시티2차경매종류부동산임의경매토지면적51,739.8㎡ (15651.22평)감정가326,000,000원물건종류아파트건물면적—최저가228,200,000원 (70%)경매대상구분건물 매각채무/소유자—입찰보증금22,820,000원 (10%)입찰방법기일입찰채권자—청구금액67,999,063원사건번호2025타경12440물건번호1매각기일2026-11-10! 교차 검증 포인트감정평가 가격시점(2025-10-13)과 이번 매각기일(2026-11-10)의 시차가 약 1년 1개월(1년 이상) 벌어져 있어, 당시 평가액(3억 2,600만 원)이 최근 부동산 실거래 및 하향 조정된 시장 분위기를 온전히 반영하지 못할 위험이 있습니다. 최신 실거래 데이터와 호가 수준을 교차 검증하여 입찰가를 산정해야 합니다. 2) 공부상 현황 및 권리 관계 대조충청남도 아산시 음봉면 월랑리 702 아산더샵레이크시티2차 207동 3층 303호는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 공동주택(아파트) 내 3층에 위치합니다. 면적 정보:건물 구조: 철근콘크리트구조 아파트전유면적: 99.97㎡주거공용면적: 80.06㎡ (벽체·계단·복도 등 공용면적 배분)총면적: 계약면적 180.03㎡ (공용 및 기타 공용 합산) 핵심 포인트위반건축물 등재 내역은 존재하지 않습니다.공부상 용도는 공동주택(아파트)이며 실제 현황 또한 아파트로 정상 이용 중입니다.충청남도 아산시 음봉면 월랑리 702 1필지, 전체 대지면적 51,739.8㎡에 대하여 적법하게 대지권이 성립되어 있습니다.위치: 충청남도 아산시 음봉면 월랑리 702 대 51,739.8㎡전체 면적: 51,739.8㎡대지권 비율: 51,739.8분의 75.6742 (소유권대지권)결론대지권 등록 및 전유부분과의 일체성이 완비되어 있으며 별도의 대지권 미등기 리스크는 존재하지 않습니다.​ 3) 현황조사서 및 물리적 하자 심층 분석집행관 현황조사서에 따르면 본건은 채무자 겸 소유자 김 ** 세대 및 외국인 등록자가 전입된 것으로 기재되어 있습니다.점유자: 채무자 겸 소유자 김 ** 세대 및 외국인 체류자 HWANG NA HYE전입: HWANG NA HYE (체류신고/전입일자 2024-03-26)감정평가서 및 현황조사서상 방3, 주방/식당, 거실, 욕실2, 드레스룸 구조의 판상형 아파트입니다.설비내역: 위생 및 급배수설비, 개별 도시가스 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지경보설비, 지하주차장 구비 등 양호 핵심 포인트물리적 결함 및 불법 증축 내역은 발견되지 않았으며 단지 관리 상태는 양호합니다.점유자는 대항력 없는 후순위 점유자로서 낙찰 후 명도 대상​에 해당합니다.결론입찰 전 관리사무소를 방문하여 공용부분 관리비 체납 내역 및 누수 보수 이력 유무를 현장 탐문해야 합니다.[경매 물건하자 담보 배제와 낙찰 후 공작물책임]: 「민사집행법」 제85조에 따른 집행관 현황조사는 부동산의 현상 및 점유관계 조사에 한정되며 세대 내부의 미세 균열, 배관 누수 등을 전수조사하는 절차가 아닙니다. 점유 물건 특성상 입찰 전 내부 점검이 제한되므로 관리사무소 탐문이 필수적입니다. 「민법」 제580조 제1항의 매도인 하자담보책임은 같은 조 제2항에 따라 민사집행법상 경매 절차에는 적용되지 않으므로, 낙찰 후 중대한 누수나 내부 파손이 발견되더라도 원칙적으로 법원이나 전 소유자에게 수리비 청구 또는 대금감액을 주장할 수 없습니다 [주의]. 잔금 납부 이후 공용배관이 아닌 전유부분 결함으로 아랫집에 누수 피해가 지속될 경우 「민법」 제758조에 따른 공작물 소유자 책임이 발생할 수 있으므로 명도 직후 시설 점검 및 수리가 필요합니다.​ 4) 경매 진행 히스토리 및 유찰 원인 분석1차 매각기일에서 유찰되어 감정가 대비 30% 저감된 2차 기일이 진행 중입니다.1회차(2026-10-06): 최저매각가격 326,000,000원 (유찰)2회차(2026-11-10): 최저매각가격 228,200,000원 (진행 예정)현황조사보고서 및 감정평가서가 정상 제출되었고 채무자·임차인 통지가 법정 요건을 갖추어 진행되었습니다.문건: 2025-09-25 등기필증 접수, 2025-10-14 현황조사보고서 접수, 2025-10-17 감정평가서 접수, 2025-12-10 아산시 교부청구서 접수송달: 채무자 겸 소유자 및 전입자 HWANG NA HYE에 대한 경매개시결정정본 및 기일통지서 송달 완료 (송달간주 포함) 핵심 포인트이번 회차 매각기일은 2026-11-10이며 최저매각가격은 감정가 대비 70%인 2억 2,820만 원입니다.1회차 유찰의 원인은 권리 하자가 아닌, 감정가(3억 2,600만 원)가 현지 99㎡ 실거래 시세(2억 8,600만–3억 1,000만 원) 대비 다소 높게 형성되어 일반 매수세가 2회차로 이연된 시장 가격 요인입니다.결론입찰 당일 법원 매각물건명세서의 비고란 변동 사항 및 최신 등기부등본을 반드시 재열람해야 합니다.[입찰 직전/당일 최신 등기부·매각명세서 재열람]: 사설 정보지나 경매 사이트의 데이터는 실시간 권리 변동을 즉각 반영하지 못할 수 있습니다. 특히 채무 변제에 따른 근저당권 말소 또는 이해관계인의 송달 이의 등이 발생할 수 있으므로, 입찰 당일 오전 대법원 법원경매정보시스템을 통해 매각물건명세서와 최신 등기사항전부증명서를 재열람해야 합니다 [주의].​ 5) 공법상 제한 및 토지이용계획 분석충청남도 아산시 음봉면 월랑리 702 토지의 국토이용계획 및 기타 법령에 따른 분석 결과는 다음과 같습니다.용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역지정구역: 제1종지구단위계획구역(동암지구), 가축사육전부제한구역, 당진출장샵 상대보호구역, 절대보호구역 핵심 포인트해당 아파트는 지구단위계획구역(동암지구) 내 적법하게 준공 및 사용승인(2015-12-23)을 득한 공동주택 단지입니다.관계 법령에 따른 토지이용규제는 주거용 집합건물의 취득 및 사용·수익에 어떠한 법적 제약도 가하지 않습니다.결론공법상 행위제한 및 인허가 리스크는 없습니다.토지이용계획 확인 항목 요약확인 항목해당 여부한 줄 평용도지역·용도지구·구역해당도시지역, 제2종일반주거지역으로 양호한 주거 인프라 형성지구단위·개발진흥 등해당제1종지구단위계획구역(동암지구) 내 계획적 개발 완료 단지접도구역·하천·홍수·상수원비해당관련 규제 저촉 없음군사·비행안전·문화재·교육환경해당상대보호구역(월랑초, 음봉중 등), 절대보호구역(예지슬유치원 등)토지거래허가·개발제한·개발행위허가 제한비해당토지거래허가구역 미지정 상태공간혁신구역비해당해당 규제 없음농업진흥/보호·산지 구분비해당대지권 지목 '대'로서 농지·산지 규제 배제[토지거래허가구역 실거주 의무 배제]: 본건 소재지는 토지거래허가구역이 아니며, 설령 지정되더라도 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제14조 제2항 제2호에 따라 「민사집행법」에 따른 경매 절차를 통한 매각은 허가 대상에서 전면 제외되므로 낙찰 즉시 실거주 의무 없이 임대차 세팅이 가능합니다 [안전].⚖️ 2. 입지분석 1) 단지 현황 요약아산더샵레이크시티2차는 포스코건설이 시공하여 2015년 12월 23일 사용승인을 받은 준신축 대단지 아파트입니다.규모: 총 13개 동, 지하 1층부터 지상 19층, 총 796세대 (주차대수 988대, 세대당 1.24대)본건 체급: 207동 3층 303호, 전용면적 99.97㎡ (공급 129.41㎡, 39평형 C타입 판상형 구조)건폐율 16%, 용적률 171%로 동간 거리가 쾌적하며 전기차 충전기 64대 구비공시가격: 2026-01-01 기준 해당 전용면적 1억 8,700만 원 (2025년 1억 9,600만 원 대비 하향 안정세) 핵심 포인트아산더샵레이크시티2차는 2015년 12월 사용승인된 단지로서 13개동 796세대로 구성되어 있으며 본건 공시가격은 1억 8,700만 원​입니다.결론대단지 브랜드 아파트로서 커뮤니티 및 관리 상태가 안정적이며 실거주 수요층이 탄탄하게 형성되어 있습니다.​ 2) 입지 종합 평가 종합 66.6점 / 100점 · D등급항목점수근거교통30최근접 탕정역 1호선 직선 6331m · 카카오 장소검색교육67월랑초등학교 도보 447m · 1km 초등학교 1곳 · 1km 학원 25곳 · KB 배정 월랑초등학교의 카카오 거리 측정 +15생활편의84500m 안에 편의점, 대형마트, 병원, 약국, 음식점, 카페, 공원 · 카카오 카테고리 개수상권70500m 음식점+카페 26곳의료55최근접 열린성애병원 직선 1045m자연환경90최근접 물빛어린이공원 직선 203m · 카카오 키워드보행80도보 측정 5건 평균 711m · 카카오 도보경로직주근접75유원대학교아산캠퍼스 중앙도서관 1031m · 유원대학교 아산캠퍼스 1056m · 유원대학교 아산캠퍼스 평생교육원 1058m개발호재48호갱 입지 호재 4건. 카카오 검색값 아님✅ 장점월랑초등학교 직선 226m (카카오 장소검색). 배정 초등학교는 월랑초등학교입니다.물빛어린이공원 직선 203m⚠️ 리스크탕정역 1호선까지 직선 6331m입지 종합 66.6점, D등급입니다. 이 점수는 카카오 거리·개수와 호갱 호재 건수로만 계산했습니다. 권리분석, 최저가, 추천 입찰가와는 더하지 않았습니다.​ 3) 위치 개요 지번: 충남 아산시 음봉면 월랑리 702️ 도로명: 충청남도 아산시 음봉면 음봉로 515-38️ 법정동: 음봉면 월랑리 · 행정동: 없음 우편번호: 31416 · 건물명: 더샵 레이크시티2차 아파트 212동출처: 카카오 주소검색 4) 반경별 시설 수시설300m500m1km2km편의점02410음식점13213471+카페351020병원2223약국1111은행0013학원20232525대형마트1111지하철역0000초등학교1111공원3333공공기관0000 5) 교통과 보행시설구분직선도보시간월랑초등학교초등학교226m447m7분음봉중학교중학교293m745m14분탕정역 1호선지하철역6331mm직선 2.5km 초과라 도보 경로를 요청하지 않음GS더프레시 아산음봉점대형마트168m251m4분열린성애병원병원1045m1821m28분물빛어린이공원공원203m291m5분구간거리시간환승요금물건 → 최근접 지하철역9505m36분11500물건 → 서울역98198m131분24450​ 6) 교육·학군배정 초등학교는 월랑초등학교(KB 250m)입니다. 도보거리는 카카오 도보경로입니다.학교KB출처월랑초등학교250mKB 학군 초등 · 배정예지슬유치원230mKB 학군 유치원음봉중학교378mKB 학군 중등충남삼성고등학교2892mKB 학군 고등​ 7) 개발계획·호재당진 청주 고속도로 2473m · 호갱 입지천안아산역세권 R&D 집적지구, 삼성디스플레이 산업벨트 확장 · 호갱 입지평택오송2복선화 7748m · 호갱 입지GTX-C연장 남부노선 3964m · 호갱 입지​​ 3. 심층 권리분석 (Risk Assessment) 1) 등기부등본 및 말소기준권리 분석[사실] 말소기준권리 및 등기 시계열 건물 등기사항전부증명서 갑구 및 을구 분석 결과, 을구 순위 4번 한국주택금융공사의 근저당권(설정일 2020-01-29)이 매각의 말소기준권리가 됩니다. 2016-02-18 소유권보존 주식회사한국토지신탁 2016-04-29 소유권이전 김 ** (지분 1/2), 안 ** (지분 1/2) 2020-01-29 근저당권설정 주식회사우리은행 (채권최고액 130,900,000원, 이후 한국주택금융공사에 이전) 2021-02-22 근저당권설정 주식회사국민은행 (채권최고액 77,000,000원) 2021-08-30 근저당권설정 삼성생명보험주식회사 (채권최고액 33,000,000원) 2022-08-22 근저당권설정 삼성생명보험주식회사 (채권최고액 41,800,000원) 2024-04-30 가압류 주식회사케이비국민카드 (청구금액 18,841,539원, 김 ** 지분) 2024-05-09 가압류 현대카드주식회사 (청구금액 12,359,101원, 김 ** 지분) 2024-05-31 가압류 주식회사우리카드 (청구금액 20,893,163원, 김 ** 지분)⚖️ 2025-09-23 경매개시결정 삼성생명보험주식회사 당진출장샵 (임의경매)[핵심] 말소기준권리일은 2020년 1월 29일 근저당권이며, 이를 포함하여 이후 설정된 모든 근저당권 및 가압류는 「민사집행법」 제91조 제2항 및 제3항에 따라 매각으로 소멸합니다.결론등기부상 등재된 모든 담보물권과 가압류는 매각대금 완납 시 촉탁 말소 대상이므로 낙찰자가 인수할 등기부상 권리 하자는 전혀 없습니다​.[민사집행법상 소멸주의 적용]: 「민사집행법」 제91조 제2항에 따라 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸합니다. 제91조 제3항에 따라 최선순위 저당권보다 후순위인 압류·가압류채권 및 이에 대항할 수 없는 권리는 매각으로 소멸하므로, 본건 등기부상 모든 부담은 잔금 납부 후 말소촉탁 대상입니다 [안전].​ 2) 점유자 및 임차권 대항력 심층 검증매각물건명세서 및 현황조사서상 외국인 등록자 HWANG NA HYE가 2024년 3월 26일 자로 체류지 변경 신고(전입)되어 있습니다.점유자: HWANG NA HYE전입신고일: 2024-03-26확정일자: 없음배당요구: 하지 않음 (배당요구종기 2025-12-29)임대차보증금: 미상[핵심] 말소기준권리 접수일(2020-01-29) 대비 전입일(2024-03-26)이 약 4년 이상 늦은 명백한 후순위 점유자입니다. 주택임대차보호법상 대항력을 취득하지 못하므로 인수금액은 0원입니다.결론후순위 점유자로서 매수인에 대하여 대항할 수 있는 권원이 없어 「민사집행법」 제136조에 따른 인도명령 대상입니다.[외국인 체류지 등록과 대항력 판정]: 외국인이 「출입국관리법」에 따라 체류지 변경신고(외국인등록)를 마친 경우 「주택임대차보호법」 제3조 제1항의 주민등록 전입신고와 동등한 공시 효력을 갖습니다. 그러나 본건 점유자 HWANG NA HYE의 체류지 등록일(2024-03-26)은 최선순위 말소기준권리인 근저당권(2020-01-29)보다 현저히 후순위이므로 낙찰자에게 대항할 수 없습니다 [안전]. 또한 배당요구종기일까지 배당요구를 하지 아니하여 경매 배당 절차에서 배제되며, 설령 고액의 보증금이 존재하더라도 낙찰자가 인수해야 할 채무는 발생하지 않습니다.​임차 4축·배당·인수액 표준표임차인(마스킹)대항력 B vs A확정일자 C최우선 해당배당요구예상 배당인수 잔액HWANG NA HYE후순위 (2024-03-26 &lt2020-01-29)없음비해당없음0원0원실질 인수 예상 금액: 0원 (Σ(대항력 보증금 - 예상 배당) ϐ원)입찰 적합성: [안전] (추가 인수 부담이 전혀 없는 표준 안전 물건)[인도명령 본칙 적용]: 「민사집행법」 제136조 제1항에 따라 매수인이 매각대금을 납부한 뒤 6개월 이내에 신청하면 채무자·소유자 또는 대항 권원 없는 점유자에 대하여 부동산 인도명령이 신속하게 인용됩니다. 본건 소유자 김 **, 안 ** 및 외국인 점유자 HWANG NA HYE는 전원 인도명령 상대방에 해당하므로, 대금 납부 즉시 신청하여 강제집행 권원을 확보해야 합니다.​ 3) 배당 시뮬레이션 및 잉여 검증이번 회차 최저매각가격인 228,200,000원에 낙찰된다고 가정할 때의 배당 순위 분석입니다.집행비용: 약 3,322,933원 최우선 공제 (실제 배당할 금액: 약 224,877,067원)1순위 근저당권: 한국주택금융공사 채권액 130,900,000원 전액 배당 (만족)2순위 근저당권: 주식회사국민은행 채권액 77,000,000원 전액 배당 (만족)3순위 근저당권: 삼성생명보험주식회사 채권액 33,000,000원 중 잔여 16,977,067원 안분 배당 (일부 미수금 발생)후순위 근저당권(4순위 41,800,000원), 가압류권자들(카드 3사) 및 임차인: 배당 잔액 없음 (0원 배당) 핵심 포인트경매신청 채권자인 삼성생명보험주식회사에 배당액(약 1,697만 원)이 귀속되므로 「민사집행법」 제102조의 무잉여 취소 리스크는 없습니다.결론경매 절차는 하자 없이 종결될 것이며 후순위 채권자들의 미배당 채권은 전부 소멸합니다.[무잉여 기각 필터]: 「민사집행법」 제102조 제1항에 따라 법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부담과 비용을 변제하고 남을 것이 없으면 경매를 취소하여야 합니다. 본건은 1순위·2순위 근저당권 배당 후에도 신청채권자인 삼성생명보험주식회사에 잉여 배당이 배분되므로 절차 취소 위험이 원천 배제됩니다 [안전].​ 4) 현장조사(임장) 연계 액션 플랜외국인 점유자 실거주 및 폐문 여부 조사: 현황조사서상 송달 과정에서 수취인불명이 발생한 이력이 있으므로, 우편함 고지서 적체 상태 및 실제 거주 여부를 관리사무소 탐문을 통해 확인합니다.관리비 체납 내역 정밀 파악: 공용부분 관리비 체납액은 대법원 판례상 낙찰자가 승계하므로 관리사무소 경리과를 방문하여 최근 3개년 공용부분 체납 원금을 확인합니다.송달 주소 및 인도명령 대상자 특정: 소유자 김 **, 안 ** 및 점유자 HWANG NA HYE 전원을 피신청인으로 특정하여 잔금 납부 당일 인도명령을 일괄 접수할 수 있도록 주소 송달지를 점검합니다. 4. 적정 가치 평가 3) 매물 호가 분석(Npay부동산)아산더샵레이크시티2차의 네이버부동산 등록 매매 호가 총 135건 및 인근 단지 호가를 분석한 결과입니다.본건 동일 평형(전용 99㎡대): 최저 2억 8,000만 원부터 최고 3억 5,000만 원 선 형성본건과 동일한 전용 99.97㎡(39평형 C타입): 매물 29건 등록, 최저 호가 3억 원부터 최고 호가 3억 5,000만 원 수준 핵심 포인트본건 전용 99.97㎡의 즉시 매수 가능한 호가 상단은 3억 원 내외로 수렴​하고 있습니다.결론매도자 희망 호가는 3억 원 이상에 형성되어 있으나, 최근 매수세 둔화로 실거래 체결가는 호가 하단부(2억 8,000만–3억 1,000만 원)에서 형성되고 있습니다.매물 호가 요약 대시보드구분최저 호가최고 호가비고전용 72.78㎡200,000,000원230,000,000원29평형, 11건전용 84.90㎡~84.98㎡220,000,000원270,000,000원33평형, 66건전용 99.83㎡~99.97㎡ (본건 평형)280,000,000원350,000,000원38–39평형, 49건인근 단지 매물 호가 비교 (Npay 매매)구분단지전용㎡매매 건수최저 호가최고 호가최저 ㎡당본건아산더샵레이크시티2차72.78112억2억 3,000만2,748,008원/㎡본건아산더샵레이크시티2차84.952억 4,000만2억 당진출장샵 6,000만2,826,855원/㎡본건아산더샵레이크시티2차84.98612억 2,000만2억 7,000만2,588,844원/㎡본건아산더샵레이크시티2차99.83142억 8,000만3억 5,000만2,804,768원/㎡본건아산더샵레이크시티2차99.9562억 8,000만3억 5,000만2,801,401원/㎡본건아산더샵레이크시티2차99.97293억3억 5,000만3,000,900원/㎡인근1아산더샵레이크시티3차72.7872억 1,000만2억 3,000만2,885,408원/㎡인근1아산더샵레이크시티3차84.98582억 2,500만2억 5,500만2,647,682원/㎡인근1아산더샵레이크시티3차84.99322억 700만2억 5,000만2,435,581원/㎡인근1아산더샵레이크시티3차99.83142억 9,000만3억 5,000만2,904,938원/㎡인근1아산더샵레이크시티3차99.95372억 6,500만4억2,651,326원/㎡인근2더샵레이크사이드84.95381억 8,000만2억 2,000만2,118,893원/㎡인근2더샵레이크사이드101.93231억 9,700만3억1,932,699원/㎡인근2더샵레이크사이드133.16371억 5,000만3억 8,000만1,126,464원/㎡인근2더샵레이크사이드164.4393억 6,000만4억 9,000만2,189,781원/㎡본건과 같은 전용 99.97㎡ 매물 중 저층(2–5층) 매물 호가는 2억 8,000만–3억 원 수준이며, 중고층 매물은 3억 1,000만–3억 5,000만 원에 분포합니다. 본건이 3층 저층부에 위치함을 감안할 때 즉시 매수 경쟁력 있는 호가 상단은 3억 원 내외로 판단됩니다.​ 4) 실거래가 추이 분석(국토부·아실·Npay·KB)아산더샵레이크시티2차 단지의 2023년부터 2026년 10월까지의 실거래 집계 내역(매매 120건, 전세 114건, 월세 72건)입니다.전용 99㎡형 매매 거래는 2023년 고점 3억 6,000만 원(207동 13층)을 기록한 이후 2025–2026년 들어 2억 8,600만–3억 1,000만 원 선에서 실거래 지지선 형성최근 매매 사례: 2026-09-18 13층 99.95㎡ 3억 1,000만 원, 2026-09-09 5층 99.83㎡ 2억 8,600만 원, 2025-12-06 207동 14층 99.97㎡ 3억 500만 원 핵심 포인트본건과 유사한 저층 99㎡의 적정 시세는 2억 9,500만 원 선에서 지지되​고 있습니다.결론시장 전반의 거래량이 완만하게 유지되는 가운데, 대형 평형인 99㎡는 실거주 위주로 2억 9,000만–3억 1,000만 원​ 밴드를 안정적으로 유지하고 있습니다.단지 내 전용 99㎡ 매매 실거래 상세 내역계약일동층유형금액본건 층(3층) 대비2026-09-18—13층매매31,000만 원고층 프리미엄 반영2026-09-09—5층매매28,600만 원유사 저층 유사 거래2025-12-06207동14층매매30,500만 원동일 동 고층 거래2025-05-31207동14층매매30,000만 원동일 동 고층 거래2025-03-08207동9층매매34,500만 원동일 동 중층 거래2025-01-02206동14층매매32,800만 원인접 동 고층 거래2024-09-21206동10층매매35,200만 원인접 동 중층 거래인근 단지 실거래가 비교 표구분단지출처전용㎡매매 건수최저 실거래최고 실거래최저 ㎡당본건아산더샵레이크시티2차아실99102억 8,600만3억 5,200만2,888,889원/㎡본건아산더샵레이크시티2차국토부99.8342억 8,600만3억 1,800만2,864,870원/㎡본건아산더샵레이크시티2차디스코99.8312억 8,600만2억 8,600만2,864,870원/㎡본건아산더샵레이크시티2차국토부99.9573억 500만3억 6,000만3,051,526원/㎡본건아산더샵레이크시티2차디스코99.9513억 1,000만3억 1,000만3,101,551원/㎡본건아산더샵레이크시티2차국토부99.9733억 500만3억 2,000만3,050,915원/㎡인근1아산더샵레이크시티3차아실99232억 6,500만3억 4,800만2,676,768원/㎡인근1아산더샵레이크시티3차디스코101.9312억 1,000만2억 1,000만2,060,237원/㎡인근2더샵레이크사이드디스코99.8312억 8,000만2억 8,000만2,804,768원/㎡본건아산더샵레이크시티2차아실84712억2억 7,300만2,380,952원/㎡본건아산더샵레이크시티2차국토부84.9182억 1,000만2억 7,300만2,473,498원/㎡본건아산더샵레이크시티2차국토부84.98592억2억 5,000만2,353,495원/㎡본건아산더샵레이크시티2차디스코84.9812억 2,300만2억 2,300만2,624,147원/㎡인근1아산더샵레이크시티3차아실841052억2억 4,800만2,380,952원/㎡인근1아산더샵레이크시티3차디스코84.9521억 8,100만1억 9,000만2,130,665원/㎡인근2더샵레이크사이드디스코84.9832억2억 2,700만2,353,495원/㎡인근2더샵레이크사이드디스코84.9912억 1,500만2억 1,500만2,529,709원/㎡본건아산더샵레이크시티2차아실72281억 9,000만2억 3,000만2,638,889원/㎡본건아산더샵레이크시티2차국토부72.78291억 9,000만2억 6,000만2,610,607원/㎡본건아산더샵레이크시티2차디스코72.7821억 9,200만2억 500만2,638,087원/㎡인근1아산더샵레이크시티3차아실72181억 9,500만2억 4,500만2,708,333원/㎡인근1아산더샵레이크시티3차디스코133.1612억 5,000만2억 5,000만1,877,441원/㎡인근1아산더샵레이크시티3차디스코164.4113억 1,500만3억 1,500만1,915,942원/㎡본건과 동일한 207동 내 과거 14층 거래가 3억 500만 원, 9층 거래가 3억 4,500만 원이었으며, 최근 2026년 9월 5층 실거래가 2억 8,600만 원에 성사되었습니다. 본건 3층은 일조 및 조망에서 5층과 유사하거나 소폭 열세하므로 2억 9,000만–2억 9,500만 원 선에서 실거래 방어선이 형성될 것으로 분석됩니다.​ 5) KB부동산 시세 검증KB부동산 시세 데이터에 등재된 아산더샵레이크시티2차 타입별 시세 및 본건 전용 99.97㎡(129C타입) 기준 데이터입니다.타입별 KB 시세공급/전용타입세대매매 하/일반/상전세 하/일반/상월세매물(매/전/월)97.67/72.78—1782억 당진출장샵 / 2억 750만 / 2억 1,500만1억 6,250만 / 1억 7,250만 / 1억 8,250만1,000/83–9311/2/0110.94/84.98A2442억 3,000만 / 2억 4,250만 / 2억 5,000만1억 7,750만 / 1억 8,750만 / 1억 9,750만1,000/93–10327/0/0111.73/84.90C822억 3,000만 / 2억 4,250만 / 2억 5,000만1억 7,750만 / 1억 8,750만 / 1억 9,750만1,000/93–1034/0/1111.85/84.98B1642억 3,000만 / 2억 4,250만 / 2억 5,000만1억 7,750만 / 1억 8,750만 / 1억 9,750만1,000/93–10329/2/0128.90/99.83A322억 9,500만 / 3억 1,250만 / 3억 3,000만2억 1,750만 / 2억 2,750만 / 2억 4,250만1,2/0/0129.38/99.97B322억 9,500만 / 3억 1,250만 / 3억 3,000만2억 1,750만 / 2억 2,750만 / 2억 4,250만1,/0/0129.41/99.97 (본건)C322억 9,500만 / 3억 1,250만 / 3억 3,000만2억 1,750만 / 2억 2,750만 / 2억 4,250만1,2/2/0129.84/99.95D322억 9,500만 / 3억 1,250만 / 3억 3,000만2억 1,750만 / 2억 2,750만 / 2억 4,250만1,/0/1​본건 타입 매매 KB 시세하위평균가일반가상위평균가2억 9,500만 원3억 1,250만 원3억 3,000만 원본건 타입 전세 KB 시세하위평균가일반가상위평균가2억 1,750만 원2억 2,750만 원2억 4,250만 원본건 타입 월세 KB 시세일반가보증금 1,000만 원 / 월 110만–120만 원​ 6) 시세 3사 비교 대시보드Npay 시세 비교에 수집된 본건 전용 99㎡형의 3사(한국부동산원, KB, 네오넷) 시세 밴드 대조표입니다.제공처매매 하한매매 평균/일반매매 상한전세 하한전세 상한전세가율기준일한국부동산원2억 8,000만3억 500만3억 3,000만2억 1,500만2억 4,000만72–76%2026-10-05KB2억 9,500만3억 1,250만3억 3,000만2억 1,750만2억 4,250만73%2026-10-05네오넷2억 9,500만3억 1,250만3억 3,000만2억 1,750만2억 4,250만73%2026-10-07 핵심 포인트본건은 3층이므로 3사의 매매 하한선(2억 8,000만–2억 9,500만 원)이 실질적인 정상시세 구간에 해당합니다.결론한국부동산원의 하한가 2억 8,000만 원과 KB 하한가 2억 9,500만 원 사이에서 저층 매매 가격이 방어되고 있습니다. 7) 동일 단지 낙찰사례아산더샵레이크시티2차 및 동일 생활권 내 아파트 낙찰 데이터 분석 결과입니다.입찰일사건번호물건 기본내역감정가최저가매각가격입찰인원2025-07-082025타경10200205동 12층 1201호 (전용 84.98㎡)232,000,000원172,000,000원218,000,000원매각 (94.0%)2025-10-202024타경6815203동 6층 603호 (전용 84.98㎡)229,000,000원160,300,000원219,269,555원30명 (95.8%)2025-10-212024타경6754205동 12층 1202호 (전용 84.98㎡)242,000,000원169,400,000원221,397,000원13명 (91.5%)2026-08-052025타경686201동 13층 1303호 (전용 72.78㎡)217,000,000원151,900,000원197,341,520원12명 (90.9%)동일 단지 매각 사례 통계:표본낙찰가율 중위낙찰가율 평균최근 낙찰가율입찰인원 평균 / 최대최저가 대비 프리미엄동일 단지 4건 기준92.75%93.05%90.9%18.3명 / 30명+29.6%동일 단지 내 진행된 경매 물건들은 1회 유찰 후 2회차에서 최저가 대비 높은 경쟁률(평균 18명 이상)을 기록하며 감정가의 91–96% 선에서 전량 낙찰되었습니다. 본건 역시 1회 유찰된 최저가 2억 2,820만 원 상태로서 높은 입찰 경쟁이 예상됩니다.​ 7-1) 경매물건 지역 경매 낙찰 사례 분석비교 지역 범위: 충청남도 아산시 음봉면 일대 아파트 경매 매각 사례 요약비교 묶음표본낙찰가율 중위낙찰가율 평균최근 낙찰가율입찰인원 평균 / 최대동일 생활권 아파트 (음봉면)8건 (더샵레이크시티 3차, 더샵레이크사이드 등)91.75%90.63%96.0%18.0명 / 36명아산시 음봉면 일대의 브랜드 아파트는 감정가 대비 90–95% 수준에서 낙찰가율이 견고하게 지지되고 있으며, 특히 1회 유찰 회차에서 다수의 경쟁자가 유입되는 경향을 보입니다.​​ 8) 3단계 적정 가치 평가 (물건 맞춤)본건은 207동 3층 저층부에 위치한 전용 99.97㎡ 물건으로서, 단지 내 실거래 내역, 매물 호가 하단, KB 하위평균가를 종합적으로 연계하여 3단계 가치를 도출합니다.구분평가 금액가치 산정 핵심 논거상한가310,000,000원단지 내 동일 평형 정상 매물 호가 하단 및 2026년 9월 중고층 실거래가(3억 1,000만 원) 기준적정시세295,000,000원최근 5층 실거래가(2억 8,600만 원) 및 KB 하위평균가(2억 9,500만 원), 저층 감가를 반영한 실수요 매매 유력가하한가280,000,000원급매 출혈 매도 및 단기 급처분 환금성(약 5% 감가)을 감안한 가격 하방 지지선​ 9) 핵심 장단점장점:권리상 말소기준권리 이후 전부 소멸하여 낙찰자 인수 부담 0원인 클린 물건 (## 3 등기 및 임차 분석)최저매각가격(2억 2,820만 원)이 적정시세(2억 9,500만 원) 대비 약 6,680만 원 저렴하여 확실한 가격 메리트 보유 (### 8) 적정 가치)초품아 단지(월랑초 도보 7분, 226m) 및 대단지 브랜드 인프라 확보 (## 2 입지분석)단점:본건이 3층 저층부에 위치하여 중고층 대비 일조·조망 핸디캡 존재 (### 4) 실거래 추이)수도권 전철 1호선 탕정역까지 직선 6.3km로 대중교통 접근성 다소 취약 (## 2 입지분석)감정평가 시점(2025-10) 대비 시차가 존재하여 보수적 입찰가 산정 필요 (## 1 개요) 5. 추천 입찰가격 제안 1) 예상명도비용본건은 대항력 없는 소유자 세대 및 후순위 점유자 HWANG NA 당진출장샵 HYE가 점유 중이며 자진 퇴거 불응 시 강제집행 절차가 요구될 수 있습니다. 핵심 포인트전용면적 99.97㎡(공급 39평형) 기준 강제집행 실비 예상액은 약 445만–550만 원 선입니다.결론집행 권원(인도명령)을 신속히 확보하되, 강제집행 예납 실비 범위 내에서 이사비 협상을 진행하는 것이 경제적입니다.강제집행 실비 기준표 (39평형/40평형대 포괄 기준):항목금액산출 근거법원 예납 실비250,000원송달료, 인지대, 집행관 출장 여비 등계고 및 개문·입회비350,000원1차 계고 및 2차 본집행 강제개문 열쇠 기술자 및 증인 2인 노무비본집행 노무비1,600,000원40평형 기준 인력 약 14–16명 동원 기준운반비 및 창고 보관료2,200,000원5톤 트럭 2대분 운반비 및 유체동산 3개월 선납 보관료사다리차350,000원승강기 사용 제한 현장 대비 사다리차 1대 배정합계4,750,000원강제집행 실비 합계 (체납관리비 미포함)체납관리비 확인이 필요합니다. 2) 경매대리 비용「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」에 따른 법정 수수료 상한 요율을 적용합니다.항목금액산출 근거상담 및 권리분석500,000원개별 사건 권리분석 법정 한도매수신청 대리 수수료3,260,000원감정가(326,000,000원)의 1.0% 적용실비300,000원원거리 출장 및 서류 열람 실비 한도합계4,060,000원법정 한도 기준 매수신청대리 수수료 총액 3) 세금 및 대출이자취득세는 KB부동산에서 제공하는 매매가격과 무주택자 기준 취득세 세율 (1.1%)을 곱하여 산출되며, 대출이자는 매매가격에서 보유자금 9,375만 원, 대출금액 21,875만 원, 대출이자는 최고 연 5.67%에 대출기간 6개월을 가정하여 산출되고, 중도상환수수료는 1%를 가정하였습니다.항목금액산출 근거취득세3,437,500원KB 매매가격(31,250만 원) × 1.1% (지방교육세 포함)대출이자6,201,563원대출금(218,750,000원) × 연 5.67% × 6/12 (6개월 보유 기준)중도상환수수료2,187,500원대출금(218,750,000원) × 1.0%합계11,826,563원취득세 및 6개월 단기 운용 금융비용 합계 4) 매도시 중개수수료정상시세(하한가 2억 8,000만 원) 매도 기준 「공인중개사법」 법정 상한 요율(0.4%)을 적용합니다.산출식: 정상시세(280,000,000원) × 0.4% ϑ,120,000원매도시 중개수수료: 1,120,000원 5) 추정 인테리어비용전용면적 99.97㎡를 3.3으로 나눈 전유평수는 약 30.29평입니다. 사용승인일(2015-12-23) 기준 경과연수는 약 10년 10개월로서 6년 이상 15년 이하 구간(계수 1.0)에 해당합니다.포함 공정: 실크 도배, 장판(모노륨), 욕실 2개소 덧방, 등기구(LED) 교체, 싱크대 시트지 리폼 포함하지 않는 공정: 샷시(창호) 교체, 배관 교체, 발코니 확장, 싱크대 전체 교체, 욕실 철거 및 전면 방수항목작게 본 경우크게 본 경우산출 근거실크 도배4,240,600원5,452,200원30.29평 × 14만 원 / 18만 원장판1,211,600원1,817,400원30.29평 × 4만 원 / 6만 원욕실 (2개소)1,800,000원2,400,000원2개소 × 90만 원 / 120만 원 (덧방 기준)전기기구 교체350,000원400,000원세대당 기본 등기구 교체 고정액싱크대 시트지400,000원600,000원주방 가구 도어 필름 리폼 고정액소계8,002,200원10,669,600원기본 최소 상품화 공정 소계사용연한 계수1.01.0준공 11년 차 (6–15년 구간 계수 1.0 적용)합계8,002,200원10,669,600원소계 × 1.0 적용 단기매매 인테리어비 6) 추천 입찰 가격정상시세는 3단계 적정 가치평가의 하한가를 적용합니다.단기매매 기준 입찰 가능 최대 금액 산출내역산출 항목비용을 작게 본 경우비용을 크게 본 경우정상시세(하한가)280,000,000원280,000,000원인수액0원0원명도비 합계4,750,000원4,750,000원인테리어비8,002,200원10,669,600원체납관리비확인 필요확인 필요경매대리 비용4,060,000원4,060,000원취득세3,437,500원3,437,500원대출이자6,201,563원6,201,563원중도상환수수료2,187,500원2,187,500원매도시 중개수수료1,120,000원1,120,000원입찰 가능 최대 금액250,241,237원247,573,837원비용을 작게 본 경우 차감 계산식: 280,000,000원 − 0원(인수액) − 4,750,000원(명도비) − 8,002,200원(인테리어) − 4,060,000원(대리비용) − 3,437,500원(취득세) − 6,201,563원(대출이자) − 2,187,500원(중도상환) − 1,120,000원(중개수수료) 𽉐,241,237원비용을 크게 본 경우 차감 계산식: 280,000,000원 − 0원(인수액) − 4,750,000원(명도비) − 10,669,600원(인테리어) − 4,060,000원(대리비용) − 3,437,500원(취득세) − 6,201,563원(대출이자) − 2,187,500원(중도상환) − 1,120,000원(중개수수료) 𽉇,573,837원입찰 가능 최대 금액은 적정시세(하한가 2억 8,000만 원)에서 경매 참여자가 지출하는 명도비, 인테리어비, 경매대리 비용, 세금, 단기 매도를 통한 대출이자, 중도상환수수료, 매도 시 중개수수료를 공제한 금액입니다. 이 금액 이상으로 입찰하면 오히려 역마진이 될 수 있습니다. 따라서 입찰 가능 최대 금액 이상으로 입찰하려면 점유자와 원만히 협상해 명도비를 절감하거나, 인테리어 비용을 절감하거나, 대출이자와 중도상환수수료를 절감해야 합니다.추천 입찰 가격은 실제 소요되는 명도비용, 낙찰자의 선택에 따른 실제 소요되는 인테리어비용, 입찰경쟁율, 낙찰률에 따라 입찰자의 책임하에 산정하는 것으로 추천 입찰 가격은 참고용으로 활용하시기 바랍니다.본 리포트는 제공된 공적 장부 및 입찰 참고 자료를 토대로 작성된 권리분석 의견서이며, 법적 효력을 갖는 투자 자문이 아니므로 최종 입찰 결정과 책임은 입찰자 본인에게 있습니다. 본 보고서는 2026.10.9. 오후 3:54:50 찬스부동산의 경매물건 정보에 기반한 AI로 생성한 보고서 입니다.